VIE & PRATIQUE

1-      ACHETER-LOUER ; VENDRE

1.1-            Acheter

Précautions à prendre avant d’acquérir un bien immobilier 

Recueillir le maximum d’informations sur le bien objet de votre convoitise ainsi que sur le vendeur 

Identifier le propriétaire : s’assurer de la qualité de propriétaire dont se prévaut le vendeur  

L’origine de la propriété et le prix pour lequel cette propriété a été acquise 

La situation matrimoniale du propriétaire 

L’état des droits réels sur le bien : Le bien est-il grevé d’hypothèque, de servitudes, etc. ? 

La ou les raisons qui incitent le propriétaire à vendre 

Le bien est-il libre de toute occupation ? 

La situation fiscale du bien immobilier 

Faites intervenir un notaire

Il vous sera plus aisé  d’obtenir les réponses aux questions supra en sollicitant le concours d’un notaire et ce, pour une double raison : 

Il est prévenant et ses précieux conseils vous permettront d’éviter bien des désagréments. En somme, il pourra toujours vous édifier sur l’opportunité de réaliser ou non la transaction 

Si vous parvenez à  un accord avec le propriétaire vendeur, il rédigera pour vous un compromis de vente en bonne et due forme avant d’établir s’il y a lieu l’acte définitif de vente 

L’intérêt pratique des renseignements recueillis 

a) Identification du propriétaire

Elle doit se faire à  travers la confrontation de 2 éléments, à savoir : la production de sa pièce d’identité et l’état des droits réels sur le bien, obtenu auprès du Bureau de la conservation foncière.

En procédant de la sorte, vous éliminez les risques de voir annulée ultérieurement votre transaction pour dol notamment ou de vous faire flouer par un escroc. 

b) Situation matrimoniale du propriétaire

Elle revêt un intérêt certain lorsque le propriétaire vendeur est marié sous le régime de la communauté des biens.

En effet dans ce cas, il faudra alors confronter la date d’acquisition du bien (Origine de la propriété) et le certificat de mariage des conjoints pour vérifier si le bien a été acquis pendant le mariage. Dans l’affirmative, le consentement du conjoint du propriétaire vendeur est obligatoire pour conclure la vente 

c) Etat des droits réels sur le bien immobilier

Vous devez vous le procurer auprès du bureau de la conservation foncière ou charger votre notaire de le faire à votre place.

Vous avez ainsi la possibilité  de vérifier directement à la source si le bien est grevé d’hypothèques, de servitudes (droit de passage, vue, égouttage, etc.) et de négocier en toute connaissance de cause ou alors de juger de l’opportunité ou non de la transaction. 

d) La situation fiscale du bien

Connaître la situation fiscale du bien vous permet au cas où certains impôts ou taxes n’auraient pas été réglés par le propriétaire, d’exiger de ce dernier qu’ils soient apurés avant que ne soit conclu l’acte définitif de vente.

Vous veillerez à  intégrer cette exigence parmi les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente. 

e) Occupation ou vacance du bien ?

Vous devez vérifier si le bien que vous désiriez acquérir est loué ou non. S’il est loué, vérifiez la situation locative.

Au cas où il existerait un bail écrit, il est indispensable de réclamer une copie du bail actuel et de l’éventuel bail antérieur ainsi que les preuves de paiement des loyers (quittances, enquêtes de voisinage sur la qualité réelle de locataire de l’occupant, loyers pratiqués dans la zone pour des biens immobiliers de même nature et standing).

Ces vérifications s’expliquent notamment par le fait que : 

Il arrive que, pour valoriser leur bien, des propriétaires vendeurs peu scrupuleux produisent un faux bail au loyer attractif, voire mirobolant pour emporter la décision.  

Prendre connaissance du bail peut vous aider à répondre à certaines questions qui vous viennent à l’esprit, notamment : 

Quel délai reste t-il jusqu’à l’expiration du bail ?

L’objectif visé étant de savoir si l’on a encore l’opportunité de servir dans les délais un préavis au locataire dans l’expectative de louer (à une autre personne), à de meilleures conditions. 

Quel est le montant de la garantie locative ?

L’intérêt de cette question est que si cette garantie existe, vous allez pouvoir être édifié sur son montant et dès lors exiger que la somme immobilisée vous soit transférée pour transmission au locataire en fin de bail (sous déduction des éventuels frais).

Il faut à tout prix éviter d’avoir à découvrir ultérieurement à la passation de l’acte notarié d’acquisition que le vendeur a oublié, de bonne ou de mauvaise foi, la garantie remise en son temps. 

Le locataire bénéficie t-il d’un droit de préemption ?

Il peut en effet s’avérer que l’on découvre que le locataire dispose d’un droit de préemption. En d’autres termes, au prix que vous proposez comme candidat acheteur, il peut lui aussi acheter, mais en priorité. Ignorer ce droit, c’est vous attirer de gros ennuis. Le locataire ainsi évincé dispose de voies de recours qui, une fois utilisées, pourraient empêcher la vente ou coûter cher en dommages et intérêts

1.2-            Louer

1.2.1- Aspects généraux

Baux immobiliers       

Prenez le soin de lire très attentivement le contrat de bail que l’on vous propose, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail à usage commercial (Aux termes de l’article 69 de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial Général, le régime des baux commerciaux s’applique au bail à usage professionnel)

Veiller à ce qu’il soit écrit, car cela vous permet d’apporter aisément la preuve de vos droits et par conséquent celle des obligations du propriétaire bailleur.

Cet écrit doit établi en autant d’exemplaires qu’il n’y a de parties. Chaque exemplaire doit porter mention du nombre d’exemplaires en circulation.

Le bureau de l’enregistrement reçoit également un exemplaire.

En dehors des considérations d’ordre fiscal, la présentation de votre bail au bureau d’enregistrement offre un avantage, car dès l’instant où le receveur local de l’Enregistrement et des Domaines appose son cachet avec la date sur tous les exemplaires et en conserve un pour les archives, ce bail devient officiel et opposable aux tiers.

Préalablement à la signature du bail écrit qui vous est proposé, prenez le soin de discerner les clauses ou dispositions essentielles de ce contrat en ce qu’elles doivent comporter les renseignements obligatoires suivants :

 

Nom et adresse du propriétaire et/ou de son mandataire

Dans l’hypothèse où le propriétaire est représenté au contrat par un tiers, vous devez exiger de ce dernier qu’il produise un mandat en bonne et due forme.

Cette précaution vous permet ainsi d’éviter d’être victime d’une éventuelle escroquerie ou de subir l’annulation du contrat parce que souscrit à l’insu du propriétaire.

 

La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose des locaux

Si vous souhaitez demeurer le plus longtemps possible dans les lieux loués et quelle que soit la nature du bail que vous devez signer il est de votre intérêt de souscrire une durée d’au moins trois (3) ans assortis d’une clause de renouvellement par tacite reconduction.

Ce choix a en effet le mérite de conférer à l’économie générale du contrat une certaine stabilité puisque même s’il advenait que le propriétaire veuille augmenter en cours de bail le loyer, l’ajustement ne pourra avoir lieu que lors du renouvellement du bail d’origine, c’est à dire au terme d’une période triennale.

Dans le cadre d’un bail commercial, la clause de tacite reconduction n’a pas sa raison d’être, puisque le renouvellement de votre bail est acquis dès l’instant où vous justifiez avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue par celui ci, pendant une durée minimale de 2 ans. De surcroît, l’article 91 de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial qui est d’ordre public exige que le locataire fasse au préalable une demande formelle de renouvellement de bail.

Cette demande doit être adressée au bailleur par acte d’Huissier au plus tard trois mois (3) mois avant la date d’expiration du bail.

Des considérations ci-dessus, il faut donc retenir que le mécanisme de la clause de tacite reconduction est incompatible avec le dispositif d’ordre public de l’Acte Uniforme OHADA sur le Droit Commercial et par conséquent doit être radicalement exclu de ce type de contrat

S’agissant de la date à partir de laquelle les locaux doivent être mis à la disposition du locataire elle revêt également un intérêt, puisqu’elle détermine le point de départ de la jouissance des lieux.

Si les locaux ne sont pas immédiatement disponibles, vous pouvez demander au propriétaire de vous accorder une option. S’il vous la donne (exigez un écrit), il s’engage par conséquent à ne louer les locaux à aucune autre personne pendant une période déterminée. Si pendant cette période, vous levez l’option (règlement des conditions financières), le propriétaire est tenu de vous louer les locaux

 

La description des locaux et de ses annexes

Les indications qui s’y rapportent permettent de vous édifier sur l’étendue de la jouissance que vous allez avoir sur les locaux, ses annexes ou dépendances et partant de pouvoir vérifier leur consistance, leur conformité et leur caractère utilitaire au moment de votre entrée dans les lieux.

Avant la prise en jouissance des lieux, dressez s avec le propriétaire ou son mandataire un état contradictoire des lieux.

Cet état des lieux peut également être établi par un Huissier de justice en présence des parties ou de leur représentant respectif. Vous devez dans ce cas supporter avec le propriétaire les frais d’Huissier pour moitié chacun

Si au cours de cette formalité, vous constatez la non fonctionnalité ou la dégradation d’un équipement, matériel ou élément quelconque dans les lieux, n’omettez pas de le mentionner sur le PV d’état des lieux et de recueillir sur ce même document l’engagement du propriétaire ou de son mandataire d’y remédier dans un délai précis.

 

Le montant et les modalités de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle

Avant de vous engager assurez-vous que le loyer proposé correspond bien au prix du marché pour des locaux de standing identique situés dans la même zone.

S’agissant des conditions de révision de loyer, préférez aux conditions contractuelles de révision du loyer, celles prévues par la loi.

En effet si l’on se réfère à la réglementation en vigueur en la matière au Sénégal on se rend compte que celle ci est de tendance pro-débitoriale, donc ayant pour vocation essentielle de protéger le débiteur en l’occurrence, le locataire.

S’agissant des baux à usage d’habitation, Conférer à ce sujet :

 Code des Obligations Civiles et Commerciales

 Décret n° 776527 du 23 juin 1977 modifié par le décret n° 81- 609 du 17 juin 1981 relatif au montant du loyer des locaux à usage d’habitation ;

 Décret n° 81-683 du 7 juillet 1981 fixant les dé nuits de calcul du loyer des locaux à usage d’habitation et ses annexes publiées au JOS du 23 juin 1984

 Loi n° 81-21 du 25 juin 1981 réprimant la hausse illicite de loyer des locaux à usage d’habitation

 Décret n° 81- 1034 du 25 octobre 1981 portant application de la loi 81-21

 

NB : L’ensemble de ces textes avec mise à jour complète est publié in extenso dans l’ouvrage consacré aux baux à usage d’habitation par Maître Doudou Ndoye. Collection : « Tout ce qu’il faut savoir ». Editions Juridiques Africaines, Avril 1991.

Quant aux baux commerciaux ou à usage professionnel, l’article 84 de l’Acte Uniforme de l’OHADA relatif au Droit Commercial Général dispose au sujet de la fixation et de la révision des loyers ceci :

« Les parties fixent librement le montant du loyer, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires applicables (alinéa 1).

Le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties, ou à défaut, à l’expiration de chaque période triennale. » (alinéa 2)

L’alinéa 1 de cette disposition illustre éloquemment le souci qu’a le législateur de protéger le locataire contre tout abus de propriétaire consistant en la fixation de loyers excessifs.

Aux termes de l’alinéa 2 même s’il est admis que le loyer est révisable dans les conditions fixées par les parties, l’une d’elle peut parfaitement saisir le juge en cas désaccord sur le nouveau montant du loyer. Cette prérogative lui est conférée par l’article 85, laquelle disposition accorde au juge la possibilité d’user d’un pouvoir discrétionnaire d’appréciation en la matière.

 

Article 85

« A défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, la juridiction compétente est saisie par la partie la plus diligente. Pour fixer le montant du nouveau loyer, la juridiction compétente tient notamment compte des éléments suivants :
 la situation des locaux
 leur superficie
 l’état de vétusté
 le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires. »

 

Le montant du dépôt de garantie

Il doit être limité à deux (2) mois de loyer sans les charges et est restituable en fin de bail.

Seuls les frais éventuels de remise en état des lieux susceptibles de vous incomber peuvent être déduits de cette garantie.

Faites subordonner sa restitution à la date effective de votre départ des lieux.

Vous pouvez inciter le propriétaire au respect de cette exigence en stipulant dans votre contrat des pénalités par jour de retard, mais dans ce cas vous devrez admettre qu’une pénalité du même ordre vous soit appliquée au cas où vous accuserez vous aussi du retard dans le paiement de vos loyers.

Comment rompre un bail immobilier lorsque l’on est locataire ?

Vous devez nécessairement observer un préavis.

Lorsqu’il s’agit d’un bail d’habitation à durée déterminée, vous devez l’adresser par huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception six (6) mois à l’avance au bailleur (art. 574 du Nouveau COCC). Alors que le preneur d’un bail d’habitation à durée indéterminée peut le résilier sous réserve d’un préavis de deux (2) mois servi au bailleur (art. 576 du Nouveau COCC).

Si vous avez conclu un bail commercial à durée indéterminée et que vous souhaitez le résilier, vous devez donner congé par acte d’Huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur au moins six (6) mois à l’avance (art. 93 AU/DCG). Si c’est un bail commercial à durée déterminée le preneur qui ne notifie pas son droit de renouvellement du bail au bailleur, au moins trois (3) mois avant la date d’expiration du bail, en est déchu et peut être expulsé (art. 92 AU/DCG).

Cet acte quoique simple demeure cependant lourd de conséquences, car vous devrez libérer les locaux loués sans pouvoir prétendre à une indemnité d’éviction

L’Acte Uniforme de l’OHADA relatif au Droit Commercial Général entend par bail commercial tout bail portant sur des locaux à usage commercial, industriel, artisanal ou professionnel.

 

Eviter le piège des clauses abusives

Lorsque vous êtes en face d’un contrat, prenez toujours le soin de lire attentivement toutes les clauses qui le composent et demandez-vous si chacune d’elle est objectivement justifiée au regard de la finalité des prestations échangées et de leur nécessaire équilibre.

Dans les contrats de bail immobilier, il arrive souvent que l’on y relève des clauses abusives parce que compromettant de manière manifeste l’équilibre du contrat au détriment d’une partie ou parce que violant tout simplement l’ordre public économique édicté par Le législateur

Quelques exemples de clauses abusives, pour vous aider à les détecter et à les refuser :

 Clause interdisant au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur dans des circonstances visées par une liste limitative débutant par exemple par l’adverbe « notamment ». Une telle clause est abusive en ce qu’elle tend à interdire toute réclamation du locataire.

 Clause par laquelle le bailleur s’arroge la faculté de mettre fin à toute tolérance sans délai. Cette clause est abusive en ce qu’elle ne prévoie pas l’obligation pour le bailleur de notifier au locataire, sous une forme explicite qu’il met fin à l’usage qui s’est instauré de déroger aux clauses du bail, et de lui laisser un délai suffisant pour se mettre en conformité avec ladite obligation

 Clause faisant obligation au locataire :

 De supporter à ses frais, toutes modifications d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteur ou d’installation intérieure pouvant être exigée par les compagnies distributrices d’eau et d’électricité

       De faire poser, à ses frais, des compteurs d’eau chaude et froide, les frais de location, entretien et relevé étant à la charge du locataire. Une telle clause est abusive en ce qu’elle transfère au locataire des obligations qui, portant sur l’installation d’élément d’équipement incombent normalement au bailleur

 Clause prévoyant que les travaux et aménagements effectués par le locataire « feront immédiatement accession à l’immeuble » et resteront acquis au bailleur à la fin du contrat qu’elle qu’en soit la cause, sans aucune indemnité ni remboursement de sa part ou de la part des occupants survivants, le bailleur conservant la faculté d’exiger, lors du départ du locataire, la remise des locaux dans leur état d’origine. Cette clause est jugée abusive car elle laisse au seul bailleur le choix entre la remise en état des lieux loués et l’abandon des aménagements réalisés par le locataire, d’où un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat

Il en est de même pour les clauses suivantes :

 Clause fixant de manière irrévocable la durée d’un contrat sans prévoir la possibilité d’une résiliation anticipée pour motif légitime

 Clause fixant en cas de congé ou préavis des horaires de visite du logement incompatibles avec les contraintes de la vie courante des locataires

 Clause mettant à la charge exclusive du locataire les frais liés à la conclusion du bail

 Clause obligeant le locataire à négocier avec le propriétaire le montant du loyer renouvelé faute de quoi les frais de procédure de renouvellement seraient à sa charge

 Clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour le manquement du locataire à ses obligations autres qu’essentielles

 Clause interdisant au locataire de faire occuper les lieux loués par les personnes de son choix

 Clause déterminant le montant de l’indemnité du par le locataire qui n’exécute pas ses obligations sans prévoir une indemnité du même ordre à la charge du bailleur qui n’exécute pas les siennes

 Clause exigeant du locataire qu’il souscrive des assurances autre que celles qu’il est d’usage de contracter

 Clause prévoyant une « domiciliation » du locataire dans les lieux qu’il a libérés

 Clause exigeant du locataire qui effectue des travaux avec l’accord du propriétaire, d’en confier la réalisation à l’architecte ou aux entreprises choisis par ce dernier.

L’état des lieux    

Les articles 581 et 582 du Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC) prévoient que l’état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi « contradictoirement par les parties » c’est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire. Les états des lieux feront l’objet d’une rédaction conjointe par les parties sur papier libre ou sur un formulaire pré-établi. Il n’entraîne aucun frais de votre part. L’état des lieux d’entrée devra être signé et daté par vous et le propriétaire et chacun devra en conserver un exemplaire durant toute la durée du contrat. Si vous êtes en colocation, chaque colocataire devra dater, signer et conserver un exemplaire. Il en va de même pour l’état des lieux de sortie que vous devrez conserver.

Exigez la réalisation de l’état des lieux

Si vous vous opposez, en tant que locataire, à la réalisation de l’état du lieu d’entrée ou bien si vous négligez de le faire établir, vous aurez toutes les chances de perdre une grande partie voire la totalité de votre dépôt de garantie ! En effet, en cas d’absence d’état des lieux vous êtes, en tant que le locataire, présumés avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives à moins de pouvoir en apporter la preuve contraire. Or dans les faits vous ne pourrez pratiquement jamais apporter cette preuve ! Opposition du propriétaire Si c’est le propriétaire qui s’oppose à la rédaction de l’état des lieux, c’est lui qui devra prouver que vous êtes responsable des dégradations constatées à la sortie. Il aura du mal à apporter cette preuve mais pour éviter tout problème et notamment le fait que le propriétaire refuse de vous restituer votre dépôt de garantie et vous oblige à intenter une action en justice, nous vous conseillons, dès son refus d’établir l’état des lieux d’entrée, de faire appel à un huissier pour le rédiger.

 

 

Le recours à l’huissier pour l’établir

Si vous décidez de recourir aux services d’un huissier pour faire établir l’état des lieux sachez que :
 L’huissier que vous aurez choisi vous fera parvenir à titre de convocation, ainsi qu’au propriétaire, une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant son action.
 Les frais d’établissements de l’état des lieux par l’huissier, seront partagés à part égale entre vous et le propriétaire. Les honoraires des huissiers sont tarifés (aux alentours de 20.000 FCFA). Attention, si vous recourrez à un huissier alors que le propriétaire est d’accord pour établir un état des lieux à l’amiable, vous en supporterez seul les frais.

Le BON ETAT DU LOCAL

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état sans préciser ce qu’il faut entendre par « bon état ». Face à cette absence de précision, il faut cependant admettre que le bon état d’un logement suppose forcément la décence de ce dernier.

 Le logement décent

Il est  celui qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En tant que locataire, l’état des lieux d’entrée vous permet d’abord de vérifier que le logement mis à votre disposition par le propriétaire répond bien à ces exigences, mais aussi de relever ses imperfections.

 

Les imperfections

Cet état des lieux vous permet surtout de notifier les imperfections du logement. (Porte de placard défectueuse, carrelage fendu ou cassé, taches sur la moquette, trous dans les murs….). Ceci est extrêmement important car c’est à partir de ce document que sera dressé l’état des lieux de sortie à l’issue duquel le propriétaire vous reversera ou non la totalité de votre dépôt de garantie !

Imperfections : que devez-vous concrètement notifier dans l’état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée doit être le plus précis possible ! Il doit décrire chaque pièce et les équipements présents. Toutes les imperfections doivent être mentionnées sur le document, vous devez abolir les termes généraux et formules toutes faites (état moyen, correct, bon état…).

Chaque élément doit être vérifié :
 sols,
 plafonds,
 murs,
 portes,
 fenêtres,
 placards,
 rangements.

Les défauts existant doivent être mentionnés (la porte du placard de la salle de bain ferme mal, le papier est jauni par endroit dans le salon, la moquette est tachée et usée dans l’entrée, un carreau du carrelage de la cuisine est cassé..). Normalement l’électricité, et l’eau doivent être branchées lors de votre venue. Cela vous permettra d’effectuer le relevé des compteurs (eau, électricité,) et de le mentionner dans l’état des lieux. Vous pourrez en outre tester le bon fonctionnement de l’installation électrique et des baignoires, lavabos et chasse d’eau.

 

Les réserves

Sachez que vous pouvez émettre des réserves. En effet si l’eau et l’électricité sont coupées lors de l’état des lieux, mentionnez-le dans le document. Vous pourrez une fois les abonnements rétablis et les éventuels défauts constatés, (fuites, appareils électriques défectueux en cas de cuisine équipée par exemple) envoyer une lettre avec accusé de réception à votre bailleur mentionnant les défauts constatés. En fait tout défaut important constaté peut faire l’objet d’une telle démarche (lettre avec accusé de réception) dans un délai « raisonnable » (un mois semble être un grand maximum). Si le propriétaire ne conteste pas ce fait il sera réputé être inscrit dans l’état des lieux. En ce qui concerne les équipements de chauffage vous avez jusqu’au premier mois de la période dite de chauffe pour faire compléter l’état des lieux.

 

Un minimum de choses à faire

La rédaction de l’état des lieux de sortie est basée sur l’état des lieux d’entrée. Il est donc conseillé d’utiliser le même type de document pour l’état des lieux d’entrée et de sortie. En tout état de cause, Il vous faudra pour récupérer la totalité de votre dépôt de garantie :
 rendre votre logement propre (moquette lessivée, murs nettoyés),
 remettre le logement dans son état d’origine si vous avez réalisé de grosses modifications sans l’avis du propriétaire (au niveau des peintures, des sols),
 effectuer les réparations locatives vous incombant,
 réparer les dégradations résultant d’un usage anormal du logement.

 

La constatation des dégradations

Selon l’article 555 du COCC, le locataire répond des dégradations ou des pertes arrivant pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Il est tenu des dégradations et pertes qui arrivent par le fait de ses ayants droit ou des personnes dont il répond.

Le locataire est donc responsable des dégradations occasionnées par lui ou une personne sous sa responsabilité (ami, animaux, membres de la famille). Il peut s’agir d’une moquette tâchée, brûlée, de trous dans les murs…L’état des lieux de sortie permettra de constater l’existence de telles dégradations et si vous n’y avez pas remédié auparavant, le propriétaire sera en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie afin de procéder aux dites réparations. Les dégradations liées à un cas de force majeur (grosses tempêtes…) ou aux grosses réparations non réalisées par le bailleur ou encore résultant d’un cambrioleur ne peuvent êtres imputées au locataire. Vous devrez cependant prévenir le propriétaire, dès que vous aurez connaissance de ces dégradations.

Les éventuelles réparations locatives non effectuées le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur. »

L’état des lieux de sortie sert donc à constater si vous avez réalisé les réparations locatives qui sont à votre charge.

 

Quelques exemples de réparations locatives :
 remplacements de lames de parquet et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sols notamment en cas de taches et de trous,
 remplacement des joints et des colliers en ce qui concerne les canalisations,
 entretien courant des robinets, siphons et ouverture d’aération et remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement pour tout ce qui concerne le gaz,
 remplacement des joints et clapets sur les robinets, des flexibles de douches,
 menus raccords de tapisseries et peintures,
 menues réparations des boutons et poignées de porte,
 remplacement des interrupteurs, prise de courant, fusibles, ampoules,

 

Avant l’état des lieux de sortie pensez à réaliser ces menues réparations !

Leur non réalisation entraînera des frais pour le propriétaire dont-il pourra légitimement retenir le montant sur votre dépôt de garantie ! Certains bailleurs voudront d’ailleurs réaliser avec vous, ou vous enverront par courrier, un pré état des lieux afin de vous inciter à réaliser ces réparations locatives qui vous incombent.

Le point crucial : négligence ou vétusté ?

Avec le temps il est normal que certaines parties du logement loué face l’objet d’usure. Les moquettes et les murs sont les parties les plus exposées (la moquette s’use, les murs jaunissent sous l’action du soleil…c’est la vétusté, c’est-à-dire l’usure résultant d’un usage normal mais prolongé du logement, et qui ne peut en aucun cas vous être imputée (confère article 556 du COCC).

En effet, si vous avez occupé votre logement pendant une période relativement longue notamment une dizaine d’année, vous n’avez pas à le rendre exactement dans le même état que lors de votre entrée dans les lieux car même en étant méticuleux vous ne pouvez empêcher l’usure normale des moquettes, peintures et papiers peints.

Cependant l’usage anormal (trous de cigarettes dans la moquette, tâches définitives, trous nombreux et importants dans les murs, manque d’entretien…) est légitimement considéré comme une dégradation et entraînera une retenue sur votre dépôt de garantie.

La difficulté concernant l’éventuelle dégradation du logement réside donc dans le fait de savoir si elle résulte d’un usage normal ou anormal du logement, c’est-à-dire si elle résulte de la vétusté (usure normale du logement) ou de votre négligence (usage anormal du logement).

 

En cas de désaccord

C’est souvent au moment de l’établissement de l’état des lieux de sortie que les désaccords surgissent. Vous pouvez alors refuser de signer l’état des lieux et faire appel à un huissier.

1.2.2- Obligations du bailleur

Les obligations du bailleur   

 Délivrer les locaux en bon état au locataire

 Assumer les grosses réparations que sont notamment celles des gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènements, des murs de clôture, des fosses sceptiques et des puisards

 Garantir le locataire contre les troubles de jouissance émanant de son fait ou du fait de ses ayants droit ou de ses préposés.

NB : Impayés de loyers        

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous avez donné en location ; votre locataire a contracté des arriérés de loyers et vous voulez l’inciter à payer ou à défaut l’expulser des lieux.

Que faire ?

1) Adressez lui par acte d’huissier un commandement de payer au plus tard dans le délai d’un (01) mois.

2) A défaut de réaction de sa part, et en l’absence de contestations sérieuses, assignez le devant le juge des référés pour obtenir son expulsion ;

Par contre en cas de contestation, vous devrez porter votre action devant le juge du fond

3) Vous devez attendre d’obtenir une décision du juge avant d’expulser votre locataire.

 S’il s’agit d’une Ordonnance rendue par le juge des référés, il faudra d’abord la signifier à votre locataire et attendre que le délai d’opposition (15 jours) soit expiré

 S’il s’agit d’un jugement rendu par le juge du fond, vous devrez attendre que le délai d’appel (2 mois) soit expiré

1.2.3- Obligations du locataire

Les obligations du locataire :     

 Payer le loyer aux termes convenus
 Prendre soin des lieux loués
 Procéder aux réparations d’entretien courant

Réparations d’entretien à la charge du locataire ? (Liste alphabétique)

Antenne :

Si le bailleur a installé une antenne TV, le locataire en a l’entretien. En cas de remplacements de pièces autres qu’un entretien courant, les frais sont à la charge du bailleur. Si le preneur a installé une antenne, il doit l’enlever à la sortie des lieux et réparer les dégâts éventuels à la toiture.

Appareils électriques : Le locataire est tenu de remplacer les interrupteurs et prises de courant défectueux ainsi que tout autre petit appareillage. Il renouvellera les fusibles brûlés.

Arbres :

Le locataire taillera et élaguera les arbres. Il pourra disposer des fruits. Il ne sera pas tenu de remplacer les arbres morts sauf s’il les a maltraités

Boite aux lettres : Le locataire est responsable de l’entretien de la boite aux lettres, de sa serrure et de sa charnière ; il est responsable en cas de perte de la clef. Dans un immeuble à logements multiples le locataire ; il est responsable en cas de perte de la clef. Dans un immeuble à logements multiples le locataire sera tenu de payer le coût de sa plaquette nominative

Chasses d’eau :

Le locataire est tenu d’entretenir les chasses d’eau de WC. Il remplacera les joints en cas de fuite de même que le manchon de raccord au tuyau de chute. Le remplacement de l’appareillage en cas de vétusté est à la charge du bailleur. Le locataire est tenu de remplacer la chaîne de tirage et la poignée. Le locataire remplace le flotteur du réservoir de la chasse d’eau.

Chauffe-eau :

Le locataire veille au réglage, au nettoyage, il décrasse les trous à gaz et remplace les robinets défectueux

Clous : Le locataire est tenu d’intervenir dans les peintures et tapissages en cas de trous de clous et crampons ayant abîmé les décors

Dallage :

Le locataire est responsable des dégâts aux carrelages des murs à moins qu’il ne s’agisse de décollement ou de fissuration dus à un mouvement du bâtiment.

Déménagement :

Le locataire est responsable vis à vis du propriétaire des dégâts causés par les déménageurs.

Electricité :

Le locataire est tenu de remplacer les interrupteurs et prises de courant cassés même suite à un usage normal.

Eviers- Lavabos :

Le locataire est responsable des éclats, des écornures, des fêlures et griffes du matériau

Façades :

Le locataire n’est responsable que des fixations de ses enseignes.

Floorflex :

Le locataire est responsable des coups, griffes et enfoncements de pieds de meubles

Grilles :

Le locataire a l’entretien des grilles : graissage de serrures, rails, verrous, etc. Les réparations sont à la charge du propriétaire

Haies :

Le locataire taille les haies en temps voulu et notamment avant la sortie des lieux

Jardin :

Le locataire doit entretenir le jardin. Il doit veiller à la taille des arbres et arbustes et à la tonte des pelouses. Si la pelouse a été traitée contre les mauvaises herbes avant son entrée, il sera tenu durant la location de la traiter. Le locataire nettoiera les chemins. Il enlèvera les mauvaises herbes des chemins, des parterres et des plates-bandes. Il est conseillé d’établir un état des lieux précis du jardin avec éventuellement des photos.

Plomberie :

Le locataire doit entretenir l’installation de plomberie. Il doit la préserver contre le gel. Il doit réparer les fuites, sauf si elles sont causées par la vétusté. Il est responsable de la corrosion par les acides et de l’obstruction des tuyaux de décharge, sauf s’il est prouvé qu’elle est due à un vice de construction. Lorsque les tuyaux d’amenée d’eau sont envahis par le calcaire, il appartient au bailleur de les faire déboucher

Robinets :

Le locataire assure l’entretien des robinetteries : il renouvelle les joints des robinets et veille au graissage. Il procède à l’élimination du tartre.

Serrures – Poignets :

Les réparations des serrures sont à la charge du locataire de même que les réparations des poignées des portes et fenêtres. Le locataire doit procéder au graissage ou au graphitage des serrures, pênes, charnières et espagnolettes pour leur conserver un bon fonctionnement.

Sonnerie :

Le locataire doit entretenir toutes les sonneries utilisées privativement même si elles sont extérieures. Il remplace les piles et les accessoires des sonneries électriques

Volets (Tentes- jalousies- persiennes stores) :

Leur entretien incombe au locataire. S’ils ne fonctionnent plus suite à un usage normal, le bailleur sera tenu de les réparer.

W-C : Le locataire remplace les raccords des vases de water-closets, les charnières et pignons de sièges ou couvercles, il remplace les sièges ou couvercles brisés. Il est responsable de l’obstruction du tuyau de décharge sauf s’il est établi que l’obstruction est due à un vice de construction. Cette liste n’est pas exhaustive et, selon les circonstances, toute autre menu réparation d’entretien peut également être mise à la charge du locataire

 

Que doit faire le locataire si le propriétaire refuse de procéder aux travaux qui lui incombent ?

La première démarche consiste par exploit d’Huissier à mettre en demeure le propriétaire de s’exécuter dans un délai déterminé.

Si au bout de ce délai, il ne réagit pas, plusieurs possibilités s’offrent à vous :

 Résilier le contrat

 Saisir le juge pour obtenir l’exécution forcée du propriétaire sous astreinte (Ex : X francs CFA par jour de retard d’exécution)

Ce que vous devez éviter :

 Entreprendre les travaux dans les locaux et ultérieurement demander le remboursement au propriétaire avant d’y avoir été autorisé par le juge

 Suspendre le paiement des loyers pour contraindre le propriétaire à réaliser les travaux demandés. En agissant de la sorte vous donnez l’occasion à votre bailleur d’initier une procédure d’expulsion à votre encontre.

Pour éviter un tel désagrément demander plutôt au juge de vous autoriser à consigner les loyers auprès d’un séquestre.

Privé en toute légalité de la jouissance de ses loyers, le propriétaire aura tout intérêt à céder et donc s’exécuter le plus tôt possible pour ne pas faire perdurer cette privation.

1.3-            Vendre

1.3.1- Obligations et garanties du vendeur

1.3.2- Documents cadastraux et urbanisme

1.3.3- Documents techniques

1.3.4- Les intermédiaires

1.3.5- La vente

2-      CONSTRUIRE-RENOVER

2.1- Acquérir un terrain

2.1.1- Terrain loti ou isolé ?

Achat d’un terrain en lotissement 

Vous envisagez de faire construire une maison et vous avez choisi un terrain dans un lotissement.

Au terme de l’article 41 du Code de l’urbanisme du Sénégal, constitue un lotissement, l’opération et le résultat de l’opération ayant pour effet la division en lots d’une ou plusieurs propriétés foncières pour la vente ou mutations à titre gratuit ou pour locations simultanées ou successives.

La localisation du terrain déterminera la vie quotidienne de votre famille. Assurez-vous que votre futur lieu de vie correspond à vos besoins (distance par rapport à vos activités professionnelles, qualité des services offerts par la commune : équipements scolaires, de loisirs, commerces, transports).

Si le site vous paraît adapté, consultez le plan de composition du lotissement pour connaître le nombre et l’implantation des constructions, la composition de la voirie et des réseaux, la présence d’espaces verts intégrés ; un lotissement doit faire l’objet d’un projet architectural et paysager précis, tout en prenant en compte le respect de l’environnement. Intéressez-vous aussi à la qualité du vendeur de terrain et de l’équipe qui l’entoure (présence ou non d’un paysagiste, d’un architecte-urbaniste, d’un bureau d’étude…). 

L’acquisition d’un terrain en lotissement vous donne l’assurance que le vendeur vous vend un terrain viabilisé et constructible.  

Terrain viabilisé

• Un terrain est viabilisé lorsque sont réalisés les travaux nécessaires à l’implantation des maisons et à la vie du lotissement, par exemple : la voirie, l’alimentation en eau, électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

Un terrain situé  en dehors d’un lotissement peut être viabilisé sans pour autant être raccordé aux divers réseaux.

En lotissement vous avez la garantie que le terrain est desservi, mais aussi raccordé aux réseaux. Le descriptif des travaux de viabilité est consultable à la mairie, auprès du lotisseur et chez le notaire chargé de la vente des lots. 

Terrain constructible

•Il a le statut de terrain à bâtir et bénéficie d’un droit à construire, c’est-à-dire d’une surface hors œuvre nette disponible pour la construction.

C’est à vous toutefois de demander votre permis de construire et de vérifier au préalable que la réglementation du lotissement permet la réalisation de votre projet : « constructible » ne signifie pas, en effet, que vous pouvez construire n’importe quoi.

Le lotissement est réglementé

Le lotissement est le plus souvent régi par des règles spécifiques (règlement du lotissement et cahier des charges) qui visent à garantir un minimum d’unité des constructions. Tant que vous y habiterez, vous devrez, comme tous les autres co-lotis, les respecter.

Dans toutes les agglomérations, la création d’un lotissement est soumise à autorisation administrative. La création et le développement de lotissement à usage d’habitation, de jardins ou d’établissements industriels, commerciaux, artisanaux ou touristiques, doivent être effectués en conformité avec les plans d’urbanisme.

L’autorisation de lotir est délivrée par le Ministre chargé de l’Urbanisme, après avis de la Collectivité concernée (dans un délai maximum d’un mois) au propriétaire du terrain ou son mandataire (article 43 du Code de l’urbanisme).

L’arrêté d’autorisation du lotissement devient caduc si les travaux d’aménagement ne sont pas commencés dans un délai que fixe ledit arrêté et qui est généralement inférieur à deux (2) ans.

Lorsque l’approbation d’un plan d’urbanisme aura été prononcée postérieurement à une autorisation de lotissement, l’autorité administrative peut modifier tout ou partie des documents, et notamment le cahier des charges du lotissement pour le mettre en concordance avec le plan d’urbanisme. 

LES DOCUMENTS PREALABLES

Avant de vous engager, prenez bien connaissance des documents essentiels qui régissent la construction et la vie dans le lotissement. 

L’arrêté d’autorisation de lotir

Un extrait de l’autorisation de lotir doit être affiché sur un panneau situé sur le lotissement, lisible de la voie publique et pendant toute la durée du chantier (article R. 156 du Décret 2009-1450 du 30 décembre 2009 d’application du Code de l’urbanisme).

• Toute personne intéressée peut consulter le contenu de l’arrêté de lotir à la mairie.

• Toute publicité doit clairement préciser si l’arrêté de lotir est déjà ou non délivré.

Ni l’avant-contrat (parfois appelé contrat de réservation), ni le contrat de vente lui-même ne peuvent être signés avant la délivrance de l’arrêté de lotir au lotisseur ; si tel était le cas, ils pourraient être annulés devant le juge. L’arrêté de lotir doit vous être remis par le vendeur lors de la signature de l’avant-contrat (promesse de vente, compromis de vente) ou de l’acte de vente et vous avoir été communiqué préalablement.

Il précise obligatoirement 

• Le nombre maximum de lots autorisés :

La surface de plancher hors œuvre nette maximale de la construction autorisée pour l’ensemble du lotissement et éventuellement sa ventilation par lot. Si la ventilation par lots ne figure pas dans l’arrêté de lotir, le lotisseur doit fournir une attestation à l’acquéreur indiquant la surface hors œuvre nette maximale constructible sur le lot ;  

• les obligations qui peuvent avoir été imposées au lotisseur :

  
* l’exécution, éventuellement par tranches, de tous les travaux nécessaires à la viabilité et à l’équipement du lotissement ;

  
* la nature et le montant des contributions nécessaires à la réalisation des équipements publics mises à la charge du lotisseur ;

  
* l’information de l’association syndicale des co-lotis de la date retenue pour la réception des travaux d’équipement et de viabilisation ;

  
* la communication des procès-verbaux de réception des travaux de viabilité et de levée des réserves, le cas échéant ;

  
* les règles d’urbanisme propres au lotissement ;

  
* le respect des documents graphiques (plan de localisation des constructions, plan de configuration de l’espace collectif).

Les travaux d’aménagement doivent, généralement, être commencés dans un délai de vingt-quatre (24) mois à compter de la date de notification de l’arrêté de lotir au lotisseur. Lorsque la réalisation par tranches des travaux a été autorisée, les délais indiqués s’appliquent à la première tranche ; le délai pour achever l’ensemble est fixé par l’arrêté de lotir.

Le certificat d’achèvement des travaux, valant autorisation de vendre ou de louer des immeubles du lotissement, est délivré par le ministre chargé de l’urbanisme. Avant l’achèvement des travaux de viabilité, seule une promesse unilatérale de vente, sous condition suspensive de la délivrance du certificat d’achèvement des travaux, peut être conclue, sauf si le lotisseur a obtenu l’autorisation de vendre par anticipation.

Si vous signez le contrat de vente lui-même, demandez-lui de justifier qu’il a obtenu le certificat d’achèvement des travaux ou, à défaut, l’autorisation de vendre par anticipation. 

Le certificat d’achèvement des travaux

Il est délivré au lotisseur par le ministre chargé de l’urbanisme, sans frais et sur papier libre en deux exemplaires, il constate selon le cas, que sont achevés :

• soit l’ensemble des travaux du lotissement,

• soit l’ensemble des travaux du lotissement à l’exception des travaux de finitions que le lotisseur a été autorisé à différer,

• soit les travaux de finitions qui ont été différés.  

L’autorisation, le cas échéant, de vendre par anticipation généralement délivrée au lotisseur par un arrêté ultérieur à l’arrêté de lotir, elle peut être accordée dans deux cas :

• Si la mise en vente d’un lot a lieu avant l’exécution des finitions (revêtement des voies, aménagements des trottoirs et pose des bordures, mise en place des lampadaires et du mobilier urbain et des plantations), le lotisseur peut obtenir l’autorisation de différer les travaux de finition en contrepartie d’une garantie d’achèvement de ces travaux.

Cette dernière peut prendre la forme, soit de la consignation sur un compte bloqué (ou séquestre) d’une somme équivalente aux travaux restant à effectuer, soit une garantie d’achèvement délivrée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle.  

Quel que soit le cas, vous avez intérêt à demander au lotisseur un justificatif de sa garantie d’achèvement :

• Il vous sera utile si vous devez mettre en œuvre la garantie. En l’absence du certificat d’achèvement, (ou de l’autorisation de vendre par anticipation, le cas échéant), vous ne pouvez signer qu’une promesse de vente, sous condition suspensive d’obtention de ces documents. L’indemnité d’immobilisation que vous avez versée au moment de la signature de la promesse de vente doit vous être remboursée si le certificat d’achèvement ou l’arrêté autorisant la vente par anticipation ne vous est pas fourni : vous avez intérêt à faire préciser dans la promesse, les conditions et les modalités (notamment le délai) de son remboursement.

Vous devrez impérativement respecter les clauses du règlement de lotissement et du cahier des charges; vous êtes en droit d’exiger du lotisseur et des autres co-lotis qu’ils en fassent de même. Le non-respect du règlement de lotissement ou du cahier des charges peut entraîner, selon le cas, la condamnation à démolir la construction irrégulière. 

Le règlement de lotissement

Il précise les règles d’urbanisme applicables dans le lotissement :

•  La destination des constructions, l’emprise au sol, la surface hors œuvre nette maximum, la hauteur, la largeur des façades autorisées ;

• Comment doivent être implantées les constructions par rapport à la voirie et aux limites séparatives ;

•  L’aspect extérieur des constructions et les couleurs autorisées ;

• Les conditions d’accès et de desserte de chaque lot, les règles de stationnement des véhicules, le nombre de places pour chaque lot.

Le cahier des charges

Il est un document contractuel de droit privé qui fixe les règles de la vie collective dans le lotissement. Lorsqu’il a été établi, il doit obligatoirement vous être remis lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente et vous avoir été préalablement communiqué. Attention : Il s’impose à vous et aux acquéreurs successifs même s’il ne vous a pas été remis. Il contient des dispositions concernant les servitudes de droit privé (les obligations que vous pouvez avoir vis à vis d’une propriété voisine), vos droits et obligations réciproques vis-à-vis des autres co-lotis et du lotisseur :

• Quels travaux collectifs incombent au lotisseur, comment, à qui et quand sera transférée la propriété des équipements collectifs ?

• Quelles sont vos obligations concernant l’entretien extérieur des constructions, l’écoulement des eaux, les arbres et plantations existant sur les lots, les plantations privées éventuellement imposées, la nature des clôtures autorisées, l’utilisation des espaces communs, le séchage du linge ?

• Y a-t-il des servitudes de droit privé : par exemple une servitude de passage des canalisations souterraines, une servitude de cour commune ?

• A quelle date pourrez-vous prendre possession de votre lot, quelles sont les garanties, les charges que vous aurez à payer ?

• Des activités professionnelles ou commerciales sont-elles autorisées dans le lotissement ? Les droits et obligations des co-lotis contenus dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur, quelle que soit la date de création du lotissement.

Les statuts de l’association syndicale (article R. 159 al. 6 du Décret d’application du CU).

Ils régissent le fonctionnement du lotissement. Ils vous sont remis préalablement au contrat de vente. 

VIENT LE MOMENT D’ACHETER

Quel que soit le contrat que vous signez, pensez à vérifier la présence des clauses devant obligatoirement y figurer, les éléments compris dans le prix du terrain et les garanties fournies par le vendeur. 

L’avant-contrat

Préalablement à  la vente, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé  sous seing privé, c’est-à-dire sous simple signature du vendeur et de l’acquéreur. Il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur.

Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : notaire ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même. Avant de signer, examinez-le dans le détail et n’hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou, le cas échéant, au professionnel chargé de la rédaction) ; vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui ne vous conviennent pas.

• Avant la délivrance de l’arrêté de lotir : aucun avant contrat ou contrat définitif ne peut être conclu (article L. 83 du Code de l’urbanisme).

• Entre l’arrêté d’autorisation de lotir et le certificat d’achèvement des travaux ou l‘autorisation de vendre par anticipation : l’aménageur lotisseur ne peut vous faire signer qu’une promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive de l’obtention de ces documents.

• Après cette obtention, l’avant-contrat peut-être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente.

L’avant-contrat doit obligatoirement mentionner :

• La consistance du lot réservé, le coefficient d’occupation du sol (COS) et le coefficient d’emprise au sol (CES) sur votre lot (tels qu’ils sont définis par l’article R. 78 du Décret d’application du CU) ;

• Sa délimitation, qui doit résulter d’un bornage ;

• Son prix ;

• Son délai de livraison ;

• La remise de l’arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement. Vous devrez en respecter les dispositions. Faites inclure dans l’avant-contrat une clause suspensive concernant l’obtention des prêts que vous sollicitez, le cas échéant, non seulement pour l’achat du terrain mais aussi pour la construction. Evitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d’achat : elle vous engage fermement à acquérir sans engager le vendeur, tant qu’il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite.

Si l’avant-contrat est une promesse unilatérale de vente le lotisseur vous fait alors une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur le terrain, pendant un délai limité qui doit être clairement indiqué dans la promesse de vente.

En échange, le lotisseur pourra vous demander de verser une « indemnité d’immobilisation », généralement égale à 10 % du prix de la transaction (article 98 du Code des Obligations Civiles et Commerciales).

Les fonds doivent être déposés sur un compte bloqué jusqu’à la conclusion du contrat de vente ; ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables. Si vous renoncez à l’achat, vous perdrez le montant de votre versement. Sinon, il vous sera restitué dans un délai de trois mois à compter de la conclusion du contrat de vente (il sera dans la plupart des cas imputé sur le prix de vente). 

Certaines clauses doivent obligatoirement figurer dans la promesse unilatérale de vente :

• La consistance du lot réservé,
• son prix ;
• son délai de livraison ;
• sa délimitation : le terrain doit obligatoirement avoir fait l’objet d’un bornage, et le plan de bornage doit être annexé au contrat.

Pensez à insérez une condition suspensive selon laquelle la promesse est caduque si le lotisseur n’est pas en mesure de présenter le certificat d’achèvement des travaux. Vous disposez d’un délai de rétractation de sept (7) jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse unilatérale de vente ou de sa remise par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, vous disposez d’un délai de sept (7) jours pour revenir, éventuellement, sur votre décision. Si vous décidez de renoncer à l’acquisition du lot, vous devez en informer le vendeur avant l’expiration des sept (7) jours, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. 

L’acte de vente

Le notaire se charge de la rédaction de l’acte de vente. Certaines clauses doivent y figurer :
La mention indiquant que le cahier des charges et le règlement du lotissement, lorsqu’ils existent, vous ont été remis ;

  
La mention indiquant que le certificat d’achèvement des travaux ou l’arrêté autorisant la vente des lots par anticipation a bien été délivré au lotisseur ;

  
L’attestation indiquant le COS et le CES sur le lot au cas où le lotisseur a été autorisé à ventiler la surface maximale :

  
La mention du descriptif du terrain résultant d’un bornage. Si cette information ne figure pas dans l’avant-contrat ou le contrat définitif, vous pouvez engager une action pour obtenir la nullité du contrat au plus tard dans le mois qui suit la signature de l’acte définitif (en revanche, vous ne pouvez pas demander la nullité de l’avant contrat si le contrat définitif comporte la mention exigée).

Afin de vous assurer que les règles d’urbanisme permettent la réalisation de votre projet, demandez un certificat d’urbanisme ; il précise :

Les règles d’urbanisme applicables au terrain ;

  
Les servitudes administratives qui pèsent éventuellement sur le logement ou le terrain (projet d’expropriation, alignement, interdiction de construire, hauteur maximale des constructions…) ;

  
Les équipements publics existants ou prévisibles dans un proche avenir ;

  
Le régime des taxes et participations financières applicables au terrain.

Il existe un certificat d’urbanisme « de simple information », et un certificat « pré opérationnel ». Vous exigerez un certificat d’urbanisme « pré opérationnel », qui vous indiquera si votre projet de construction est compatible avec les règles d’urbanisme applicables. 

Au  prix du terrain, différentes charges s’ajoutent :

Les équipements propres

Lorsque l’arrêté d’autorisation de lotir exige du lotisseur la réalisation « d’équipements propres » au lotissement, ces équipements sont compris dans le prix du terrain. Vous n’aurez pas à payer à la commune de participations au titre de la réalisation de ces équipements, qui constituent des travaux du lotissement et sont normalement pris en charge par le lotisseur. Les “équipements propres” au lotissement comprennent notamment les travaux internes de voirie, d’alimentation en eau, électricité, les réseaux de télécommunication, l’évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l’éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés, ainsi que les branchements des équipements propres à l’opération sur les équipements publics qui existent au droit du lotissement sur lequel ils sont implantés.

Attention : les équipements propres au lotissement peuvent traverser des propriétés voisines pour rejoindre les équipements publics ; le coût de ces éléments de jonction fait partie du coût des équipements propres à la charge du lotisseur.

Les participations liées à l’opération de lotissement. Le lotisseur peut inclure dans le prix du terrain les participations mises à sa charge par la commune et liées à l’opération de lotissement.

Parmi ces participations peuvent figurer :

• Une participation forfaitaire qui regroupe, le cas échéant, la contribution exigée dans le cadre d’un programme d’aménagement d’ensemble ou la participation pour financement des voies et réseaux, la participation pour raccordement à l’égout, la participation destinée à la réalisation de parcs publics de stationnement, la participation pour voirie nouvelle.

Mais, on ne peut pas exiger de vous une participation pour le financement d’un équipement qui aurait déjà été acquittée par le lotisseur. La nature et le montant de ces participations (parfois improprement appelées « taxes ») doivent impérativement figurer sur votre permis de construire pour pouvoir vous être réclamées par la commune.

Pour savoir ce que vous aurez à payer à la commune, en plus du prix du terrain, reportez-vous à l’arrêté d’autorisation de lotir et à l’avant-contrat de vente que vous signez avec le lotisseur. 

Les contributions liées à la construction

Vous pourrez avoir à verser ultérieurement, au bénéfice de la commune ou de l’Etat, des taxes liées à la construction ; 

Les droits d’enregistrement et la TVA

Vous devez acquitter des droits d’enregistrement sur le prix du terrain et la TVA, lors de la signature de l’acte authentique. 

Les garanties du lotisseur

Le lotisseur vous doit certaines garanties.

Il est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles d’affecter les travaux de voirie et équipements divers qui compromettent leur solidité ou leur destination. En dehors de cette garantie décennale, la responsabilité professionnelle du lotisseur peut être engagée, à condition de prouver une faute de sa part.

Bien qu’il n’y soit pas obligé, vous pouvez demander au lotisseur s’il est assuré pour sa responsabilité décennale.

• En cas de désordres concernant les travaux de viabilité, c’est en principe l’association syndicale qui engagera l’action en responsabilité décennale.
• Pendant la période de construction des maisons, si les équipements communs du lotissement sont endommagés par les camions ou le matériel des entrepreneurs qui construisent, chacun des co-lotis peut être tenu responsable. C’est au co-loti responsable des dégradations de supporter le coût de la remise en état et de se retourner le cas échéant contre son entrepreneur ; dans le cas où le co-loti à l’origine des dégradations des équipements communs n’a pu être identifié, c’est l’association syndicale, c’est-à-dire la collectivité des co-lotis qui devra réparer.

A la différence d’un vendeur non professionnel, le lotisseur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés afférents au terrain vendu : par exemple, si la nature du sous-sol rendait le terrain inconstructible. Certains lotisseurs professionnels vous offrent, en plus, des garanties facultatives : 

Une garantie de surface du terrain

La superficie et les limites du terrain mentionnées au cadastre n’ont pas de valeur juridique. Afin de prévenir tout litige, demandez au vendeur de vous fournir non seulement un plan de bornage réalisé par un géomètre-expert, ce qui est désormais obligatoire, mais la surface exacte du lot. 

Des informations sur la nature du sol

La nature du sol a une incidence sur le coût des fondations de votre construction. Demandez au vendeur du terrain s’il dispose d’informations sur le sol. En l’absence de renseignements et en cas de doute, il est préférable de faire faire une étude de sol.

La possibilité  de renoncer à l’acquisition du terrain lorsque les frais de fondations indispensables à la construction sont trop élevés.  

VOUS ETES PROPRIETAIRE D’UN TERRAIN EN LOTISSEMENT 

Vous êtes membre de l’association syndicale libre

• Le lotisseur doit créer une association syndicale libre ; celle-ci devient propriétaire des terrains et équipements communs jusqu’à ce que la commune décide, éventuellement, de les prendre en charge.

L’arrêté d’autorisation de lotir impose la cession gratuite à l’Etat ou aux collectivités publiques des emprises nécessaires à la voirie et aux équipements publics correspondants au besoin du lotissement et rendus nécessaires par sa création, après l’achèvement des travaux (article R. 159 alinéa 3 du Décret d’application du CU).

Qui est membre de l’association syndicale libre ?

Comme tous les co-lotis, vous êtes automatiquement membre de l’association syndicale à partir de la date d’acquisition de votre terrain. Le lotisseur en est également membre tant qu’il est encore propriétaire d’un lot. 

A quoi sert l’association syndicale libre ?

L’association syndicale libre est une association de droit privé ; tant que la commune ne les prend pas directement en charge :

• Elle gère et entretient les espaces et équipements communs dont elle est propriétaire (voirie, espaces verts). En tant que co-lotis, vous votez chaque année le budget et vous participez aux dépenses d’entretien et de réparations éventuelles ;

• Elle fait respecter l’ensemble des décisions prises par l’assemblée des co-lotis et les dispositions du règlement de construction. Elle peut, à cette fin, se porter partie civile ; elle peut engager les recours contre les co-lotis responsables de dégradations aux espaces et équipements communs.

En tant que propriétaire des espaces et équipements communs, l’association syndicale souscrit une assurance responsabilité civile pour les accidents dont ses équipements pourraient être la cause et dont elle pourrait être tenue responsable (exemple : un lampadaire ou une balançoire qui blesse quelqu’un). 

Comment fonctionne l’association syndicale ?

L’association syndicale libre n’est pas une copropriété. Les statuts de l’association, dont la rédaction est libre, vous sont remis pour que vous puissiez en prendre connaissance avant la date de signature de l’acte de vente.

Ils fixent :

• Les règles de fonctionnement de l’assemblée de l’association syndicale, les modalités de la désignation des organes de l’association et leur rôle, les règles de majorités et de répartition des voix pour prendre toute décision.

La gestion de l’association syndicale peut être confiée à un syndic bénévole ou professionnel. Les membres du conseil syndical sont élus ou désignés, le cas échéant, par l’assemblée générale. Les limites des mandats sont fixées par les statuts.

En pratique, l’association syndicale est gérée à la création du lotissement par le lotisseur qui se réserve le rôle d’administrateur provisoire. A ce titre, il doit provoquer la première assemblée générale dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots ou au plus tard, dans l’année qui suit l’attribution du premier lot.

A défaut, les statuts doivent prévoir la possibilité pour tout coltis de provoquer la réunion après saisine du président du tribunal compétent.

• Le mode de répartition des charges dues par les coltis. Les charges sont payées par les membres de l’association syndicale. Le montant de leur versement est fixé par l’assemblée générale en fonction des prévisions des dépenses qu’elle a approuvées. Les statuts indiquent le mode de répartition des charges entre les membres (les coltis et le lotisseur s’il est encore propriétaire d’un lot). 

Les charges les plus courantes sont :

Les frais d’entretien, les travaux de remise en état ou de remplacement des équipements communs ;

  
Les impôts et taxes sur les terrains non bâtis ;

  
Les consommations d’électricité pour l’éclairage public, l’eau pour l’arrosage des espaces verts ;

  
Les primes d’assurance ;

  
Les frais de fonctionnement de l’association (timbres, photocopies…).  

Comment modifier le cahier des charges du lotissement ?

Il peut être modifié par l’assemblée générale de l’association syndicale, dans les conditions prévues à cet effet ou, à défaut, à l’unanimité.

Quand prend fin l’association syndicale ?

Sa mission s’achève si l’Etat ou la Commune décide de classer les espaces communs dans le domaine public et prend de ce fait à sa charge leur conservation et leur entretien. 

Le transfert se fait par acte administratif de vente ou par un acte notarié.

A partir de la date du transfert, l’association syndicale peut être dissoute ; les espaces et équipements du lotissement appartenant au domaine public sont ouverts à la circulation et à l’usage public.

• Si les équipements collectifs ne sont pas transférés à la commune ou à l’Etat, les acquéreurs des lots en deviennent propriétaires ou le plus souvent indivisaires.

• Si le lotissement est destiné à rester entièrement privé, vous en êtes informé lors de la signature de l’acte de vente. Dans ce cas, l’association syndicale peut être maintenue.

Pour que les équipements et les espaces communs soient conservés en bon état, il est de votre intérêt de prendre part à l’association syndicale en participant à ses réunions et en payant régulièrement vos charges.

2.1.2- Voiries et réseaux divers (VRD)

Un terrain à bâtir ainsi que tout immeuble à usage d’habitation ou commercial doit pouvoir être raccordé aux VRD. Ils sont ainsi raccordés aux réseaux des services publics (eau, gaz, électricité, téléphone, tout-à-l’égout). Il en est, généralement, ainsi pour les terrains lotis.

Toutefois, au Sénégal le réseau d’assainissement est souvent défaillant ou inexistant dans la plupart des espaces. Dès lors, un système d’assainissement autonome s’impose (par exemple une fosse septique sur le terrain). Cette installation de fosses septiques est toutefois réglementée en fonction des zones notamment par le Code de l’environnement (titre III, chapitre I) et ses textes d’application (décret n°2001-282 du 12 avril 2001 en ses articles R. 45 et suivants ; arrêté NS 05-061 de juillet 2001 en ses articles 5.1 et suivants) ainsi que le Code de l’assainissement qui stipule que «Tout déversement, écoulement, dépôt, jet, enfouissement et immersion directs ou indirects de déchets liquides, d’origines domestique, et industrielle dans le milieu naturel doit faire l’objet d’une dépollution préalable dans les conditions fixées par les textes en vigueur. » (article L. 3 du CA)

Cette installation doit également respecter le Code de l’eau (art. 83, 84, 85 et 86) et de façon générale l’article L.3 du Code de la construction (si ce dernier est adopté par le parlement).

La demande d’un certificat d’urbanisme permet d’obtenir les renseignements nécessaires par rapport l’existence ou non d’un réseau  de service public dans la zone concernée.

2.1.3- Assainissement : collectif ou autonome ?

Les milieux récepteurs des effluents domestiques et/ou industriels sont :

–          les milieux artificiels qui sont les ouvrages publics d’évacuation notamment les canalisations et autres réseaux ou voies d’évacuation construits ou aménagés ;

–          les milieux naturels qui sont les cours d’eau, fleuves, lacs, étangs et la mer ; les puits absorbants qui sont des puits filtrants, et le sol.

Le choix d’un système d’évacuation des eaux usées collectif (tout-à-l’égout) ou autonome (fosse septique) dépend de la situation de l’immeuble (terrain ou bâtiment).

Dans le cas où il existe un réseau d’assainissement collectif le branchement de l’installation domestique d’évacuation des eaux usées est obligatoire. En effet, le Code de l’Assainissement en prévoit l’obligation si le réseau public d’égout est à moins de soixante (60) mètres de l’immeuble (article L.18 du CA) et dès sa mise en service les propriétaires ont un délai de six (6) mois (toutefois, l’article R. 289 du Décret d’application du CU a prévu un délai de d’un (1) an) pour faire le raccordement des installations de l’immeuble (article L. 92 CA). De même, l’article 17 du Code de l’hygiène dispose que : « Les matières usées liquides doivent être éliminées par des systèmes d’assainissement. Les propriétaires d’immeubles sont tenus de brancher leurs installations sanitaires aux réseaux installés selon la distance réglementaire. »

Il est formellement interdit  de vidanger les fosses septiques sur la voie publique ou à coté des habitations : « l’utilisation d’une fosse septique n’est pas suffisante pour épurer les eaux usées et leur rejet en sortie de fosse est interdit » (article L. 92 du Code de l’assainissement)

Le Code de l’hygiène précise que :

« Tous les puits, sources, citernes et autres points d’eau doivent être éloignés des sources de pollutions.

En particulier :

–         les puits doivent être implantés à dix(10) mètres au moins des habitations ;

–         les réservoirs enterrés ou partiellement enterrés ne peuvent être distants de moins de cinq (5) mètres des latrines, des écuries, des dépôts de fumier ou d’immondices. »

Aussi, une fosse septique s’entretient dans le respect de la réglementation : « Tout rejet d’effluent liquides entraînant des stagnations, des incommodités pour le voisinage ou des pollutions des eaux de surface, souterraines ou marines est interdit sur toute l’étendue du territoire » (article 5.1 de la norme NS 05-061 de juillet 2001). Le non respect de la réglementation peut entrainer des sanctions à l’encontre du générateur (propriétaire).

À qui s’adresser pour un raccordement ?

La demande de raccordement doit être adressée à l’Office National d’Assainissement (ONAS).

Pour se raccorder à l’égout, vous devez vous rendre au siège de l’ONAS ou dans les services régionaux et accomplir les formalités de demande de branchement (pour une demande de branchement en ligne cliquez sur http://www.onas.sn) constituées :

• D’une facture d’eau SDE
• D’un formulaire de renseignement à remplir
• Des frais de 3 988 Francs CFA

Ainsi, vous pourrez disposer de votre devis deux (02) semaines après et de votre branchement dans la semaine qui suit le règlement du devis

L’entretien en est assuré par l’ONAS tout comme les réparations.

2.1.4- Terrains à risques

Les terrains à risques sont ceux sur lesquels la construction d’immeubles à usage d’habitation et/ou de commerce est interdite pour des raisons de sécurité ou de salubrité publique.

Aussi, l’autorisation de construire est refusée si la construction doit être édifiée sur un terrain exposé à un risque naturel tel que : inondation, érosion, affaissement et éboulement ou si le terrain est classé aire protégée ou zone de protection spéciale et en raison de son intérêt écologique, à l’exception des constructions liées à la nature de la zone (article R. 218 du Décret d’application du CU).

Elle est refusée également dans les zones protégées en raison notamment de servitudes aéronautiques, radioélectriques, phoniques ou industrielles.

Il est donc important de se renseigner avant d’acheter un terrain ou un immeuble. Pour cela, le moins le plus simple est la demande d’un certificat d’urbanisme auprès des services du Cadastre de la localisation de l’immeuble.

2.2- Certificat d’urbanisme

Qu’est ce qu’un Certificat d’urbanisme ?

Le Certificat d’urbanisme (CU) est un acte administratif dans lequel se trouvent précisées les conditions réglementaires d’utilisation d’un terrain donné (article 67 du Code de l’urbanisme).

  
Le Certificat d’urbanisme permet de connaître les possibilités qu’offre un terrain en vue d’un projet de construction ou d’aménagement.
Il s’agit de certifier si le terrain considéré est ou n’est pas réglementairement constructible. Il précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération donnée dont le programme aura été formulé par le demandeur.

Comment la réponse est-elle formulée ?

 
La réponse est donnée compte tenu des dispositions d’urbanisme, des limitations administratives, des droits de propriété, des équipements publics existants ou projetés (viabilité, eau, assainissement, etc.).

Pièces constitutives du dossier de certificat d’urbanisme :

–          une demande adressée au Maire ou au Président du Conseil Rural ;

–          une copie du titre de propriété ;

–          un extrait de plan cadastral de la parcelle de terrain / Plan de situation ;

–          une taxe d’urbanisme à 1 000 francs CFA ;

–          un timbre fiscal à 500 francs CFA.
Le dossier est déposé auprès des services de l’Urbanisme.

2.3- Autorisations administratives

2.3.1- Permis de construire

Le permis ou l’autorisation de construire est un acte administratif délivré par le maire de la Ville ou par le président du Conseil rural, après instruction des services de l’Urbanisme (article 70 du Code de l’urbanisme). Toutefois, en ce qui concerne les demandes de l’Etat et de ces établissements public, l’autorisation de construire est délivrée par le ministre chargé de l’urbanisme (article 68 modifié du Code de l’urbanisme)

Il est exigé pour tous travaux neufs de construction, mais aussi, pour la réalisation de clôtures, des modifications extérieures apportées aux constructions existantes, les reprises de gros œuvre, les surélévations ainsi que les travaux entrainant une modification importante de la distribution intérieure des bâtiments existants (article 68 du Code de l’urbanisme).

Il est délivré au propriétaire ou à son mandataire. La demande est accompagnée des pièces suivantes :

–          le titre de propriété

–          le plan de la zone

–          cinq (5) jeux de plan de construction

–          la fiche de renseignement délivré par le Service Régional de l’Urbanisme

–          un devis descriptif du projet

–          une taxe municipale

–          une taxe d’urbanisme variant entre 100 à 5000 Fcfa

–          un timbre fiscal de 1000Fcfa

–          une enveloppe timbrée de 200Fcfa.

En application de l’article 336 du Code des Collectivités locales, cette autorisation de construire est accordée sous réserve de son approbation par le préfet ou le gouverneur.

2.3.2- Permis de démolir

Le permis de démolir est un acte administratif, par lequel l’autorité compétente autorise la démolition d’une construction (article R. 302 du Décret d’application du CU).

Comme le permis de construire, cette obligation s’impose aux services publics et concessionnaires de services publics de l’Etat, des départements et des communes comme aux personnes privées, qui désirent procéder à la démolition d’une construction.

Le permis de démolir est exigé sur le territoire des communes, comme dans celui des agglomérations désignées par arrêté du Ministre chargé de l’Urbanisme.

Le dossier de demande de permis de démolir est établi en un (1) seul exemplaire.

Le dossier de demande de permis de démolir comprend :

– la demande de permis de démolir signée par la personne qui entreprend la

démolition ou par son mandataire.;

– le titre de propriété ;

– le plan de situation ;

– le plan d’état des lieux ;

– la note indiquant l’utilisation actuelle de la construction à démolir, sa surface et les motifs de la démolition.

La démolition est constatée par un certificat de démolition délivré par l’autorité compétente (Ministre de l’urbanisme, Maire ou Président du Conseil rural).

2.3.3- Certificat de conformité valant permis d’habitabilité – CCVH

Le CCVH atteste la conformité des travaux avec le permis de construire et avec le règlement d’urbanisme.

L’obtention d’un CCVH permet au requérant de solliciter une exonération quinquennale (5 ans) sur les impôts sur le bâti, atteste du respect des normes architecturale, urbanistique de confort et d’hygiène.

Le dossier de demande est constitué :

–          d’une demande adressée au maire de la Ville ou du président du conseil rural

–          d’une copie de l’arrêté d’autorisation de construire

–          d’un exemple des plans autorisés

–          d’une taxe d’urbanisme à 5000Fcfa

–          d’un timbre fiscal à 500Fcfa

Le dossier est déposé auprès des services de l’urbanisme de la Mairie ou du Conseil rural.

2.4- Contrats

Lors d’une opération de construction, les personnes concernées ont recours à différents types de contrat selon l’activité à exécuter.

2.4.1- Contrat d’entreprise ou louage d’ouvrage

2.4.2- Contrat d’architecte

2.4.3- Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

2.4.4- Contrat de promotion immobilière

2.5- Acheter sur plan

2.5.1- Contrat de réservation

2.5.2- Contrat définitif

2.5.3- La réception

2.6- Responsabilité des constructeurs

2.6.1- Bénéficiaires

2.6.2- Les redevables des garanties

2.7- Assurances des constructeurs

2.7.1- Assurance dommages-ouvrage

2.7.2- Assurance responsabilité décennale

2.7.3- Assurance de responsabilité de droit commun

3-      LE FINANCEMENT DE PROJET IMMOBILIER

4-      LA FISCALITE  IMMOBILIÈRE

5-      LA SANTE  ET LA  SECURITE

6-      LA COPROPRIETE

La copropriété des immeubles bâtis

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est fixé au Sénégal par la loi n° 88-04 du 16 juin 1988.

Il s’agit d’un mode d’appropriation des immeubles divisés par étages ou par étages ou par appartements, dans lequel chaque copropriétaire est titulaire d’un lot comprenant la propriété exclusive d’une partie privative et d’une quote-part dans la copropriété des parties communes, l’ensemble étant doté d’une organisation poussée( Règlement de copropriété ; syndicat )

L’organisation de la copropriété repose essentiellement sur 3 éléments principaux :

Le règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires

Le syndic

Le règlement de copropriété est la charte commune des copropriétaires, la loi intérieure de la copropriété ;

Le syndicat constitue l’organe délibérant ;

Le syndic est chargé de l’administration de la copropriété et de l’exécution des décisions du syndicat prises en assemblée générale.

 

6.1- La constitution de la copropriété

6.1.1- Le règlement de copropriété

Un règlement conventionnel de copropriété incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination (l’usage) des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également sous réserve des dispositions de la loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes par ses caractères ou sa situation.

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot : il use et jouit librement des parties privatives et communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les copropriétaires sont tous tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier (clients acquéreurs) des copropriétaires qu’à dater de leur publication aux livres fonciers.

Lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de dispositions sont décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par ladite assemblée statuant à la même majorité.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout copropriétaire peut saisir le tribunal régional ou départemental du lieu d’implantation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

6.1.2- L’état descriptif de division

6.1.3- Les parties de la copropriété : privatives et communes

Aux termes de la loi :
Sont privatives, les parties de l’immeuble à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Sont communes les parties du bâtiment affectées à l’usage et à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

• Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
• Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipements communs y compris les parties des canalisations y afférents qui traversent les locaux privatifs ;
• Les coffres, gaines ;
• Les locaux des services communs ;
• Les passages et corridors, notamment.

 

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres (de propriété) :

• Le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d’en affouiller le sol
• Le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
• Le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
• Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée.

AMELIORATION, ADDITIONS DE LOCAUX PRIVATIFS ET EXERCICE DU DROIT DE SUREVALUATION

L’assemblée générale des copropriétaires statuant à l’unanimité peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités consécutives au préjudice subi par les copropriétaires en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, de sa dégradation ou d’un trouble de jouissance grave même s’il est temporaire. L’ensemble de ces charges sera réparti en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

L’assemblée fixe également la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque ladite assemblée refuse l’autorisation à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaire peut être autorisé, par le tribunal régional ou départemental après expertise à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration tels que ceux visés ci-dessus.

Le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées.

Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations évalué à la date où cette faculté est exercée.

6.2- Les organes de la copropriété

6.2.1- Le syndicat et son conseil

La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité morale. Ce syndicat est garant des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Il est administré par un conseil dont les membres sont désignés parmi les copropriétaires.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

6.2.2- L’assemblée générale

Les décisions des copropriétaires regroupés en syndicat sont prises en assemblée générale ; leur exécution est confiée au syndic qui est placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. En effet, un conseil syndical peut, à tout moment, être institué en vue d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. En l’absence de disposition particulière du règlement de copropriété, il est désigné par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A défaut, le conseil syndical peut être désigné par le président du tribunal régional ou départemental sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires.

Les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales sont déterminés par le règlement de copropriété sous réserve des dispositions des articles 22, 24 et 26 de la loi du 16 juin fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Article 22

« … Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à la valeur de son lot.

Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout co-propriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire. Un mandataire ne peut recevoir simultanément plus de 3 délégations de vote.

Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

A défaut de mandataire dûment habilité, tout copropriétaire absent ou présumé absent, est représenté par le curateur aux Successions et Biens vacants. »

Article 24

« Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des co-propriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Le règlement de copropriété peut mettre à la charge de certains copropriétaires seulement, des dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement. »

Article 26

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts (3/4) des voix, les décisions concernant :

a) les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux portant sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes lorsque ces derniers résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté

b) la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

L’assemblée générale ne peut sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. »

6.2.3- Le syndic

Indépendamment des pouvoirs que peuvent lui conférer la loi ou une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé :

• d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
•  d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
• de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication

En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice, sur proposition de l’assemblée générale.

Le syndic peut être désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties. Sa désignation est toutefois soumise à la ratification de la première assemblée générale des copropriétaires.

6.3- Les charges de la copropriété

7-      LE VOISINAGE

7.1- Une propriété délimitée

7.1.1- Bornage

7.1.2- Clôtures

7.1.3- Murs mitoyens

7.2- Une propriété juridiquement encadrée

7.2.1- Distance de plantation

7.2.2- Droit de passage

7.2.3- Servitude de tour d’échelle

7.2.4- Les ouvertures : jours et vues

7.3- Troubles de voisinage

7.3.1- Trouble anormal

7.3.2- Principaux troubles de voisinage

7.3.3- Que faire ?

8-      LE LOGEMENT DU COUPLE